Firmy budowlane schodzą ze szczytów – raport branżowy 2026

Firmy budowlane w trendzie spadkowym

Spadek wolumenu realizowanych prac błyskawicznie przełożył się na rentowność. Mediana zysku netto skurczyła się z 76 tys. zł (2024 r.) do zaledwie 34 tys. zł (2025 r.). Rosnące koszty materiałów z poprzednich lat oraz presja płacowa przy braku nowych kontraktów drastycznie ograniczyły poduszkę finansową wykonawców.

Sektor instalacyjny z większym optymizmem

Na tle schłodzonego rynku kubaturowego wyróżnia się blok instalacyjny (elektryka, HVAC, instalacje wodno-kanalizacyjne i cieplne). Średni przychód w tym segmencie utrzymał się w 2025 roku na poziomie 5,3 mln zł, natomiast mediana wzrosła z 1,3 do 1,5 mln zł.

Zyski firm instalacyjnych również wykazują odporność na rynkowe zawirowania. Mediana zysku netto oscyluje na poziomie 55 tys. zł, a średnia – 330 tys. zł. Stabilność tego sektora to efekt rosnącej fali modernizacji energetycznych, wymogów unijnej dyrektywy EPBD oraz transformacji w stronę odnawialnych źródeł energii.

Dwie prędkości sektora budowlanego

Potwierdzeniem tej tezy są wyniki sektora obsługi nieruchomości (PKD 68.20.Z). Wynajem i zarządzanie obiektami pozostają stabilnym źródłem przychodów ze średnią na poziomie 5,3 mln zł oraz medianą rosnącą do 889 tys. zł w 2025 roku. Budynki – bez względu na koniunkturę deweloperską – wymagają ciągłej obsługi, serwisu i optymalizacji kosztów energii.

Budownictwo drogowe gra w osobnej lidze

Analizując dane warto pamiętać, że budownictwo nie jest monolitem. Roboty związane z budową dróg i autostrad operują w alternatywnej rzeczywistości, wykazując odporność na dołek w sektorze mieszkaniowym i znacznie większe przepływy finansowe. Średni przychód w tym segmencie sięgnął w 2025 roku 33,5 mln zł, a zysk 4,35 mln zł. Sektor ten napędzany jest osobnym cyklem inwestycji publicznych oraz długoterminowymi planami infrastrukturalnymi.

Demografia hamulcem strukturalnym

Za cyklem koniunkturalnym w budownictwie stoi znacznie potężniejsza siła: demografia. Prognozy FAO wskazują, że Polska osiągnęła szczyt liczby ludności ok. 38,8 mln w 2023 roku, a do 2050 roku ma spaść do ok. 32,8 mln. W horyzoncie 2100 liczba ludności zejdzie w okolice 19,3 mln – niemal połowy dzisiejszego poziomu.

Mniejsza liczba mieszkańców to w dłuższej perspektywie mniej nowych gospodarstw domowych i słabsza strukturalna presja na nową kubaturę. To nie wyklucza modernizacji ani inwestycji publicznych, ale jest silnym sygnałem, że dynamika wznoszenia budynków może być w przyszłości trwale niższa niż w latach boomu.

Kluczem do tej trajektorii jest ujemny przyrost naturalny. Według prognoz Eurostatu w 2025 roku odnotowano ok. 257 tys. urodzeń wobec 409 tys. zgonów, ale do 2050 roku luka będzie rosnąć w stronę niemal 240 tys. osób rocznie.

Częściowym buforem pozostaje migracja. W bazowym scenariuszu Eurostatu saldo migracji netto dla Polski pozostaje dodatnie do 2050 roku – po krótkim wyhamowaniu pod koniec lat 20. wróci i ustabilizuje się w okolicach 100 tys. osób rocznie.

Niemniej nawet przy dodatnim napływie migracyjnym spadek liczby ludności o kilka milionów do połowy wieku pozostaje nieunikniony. Migracja może łagodzić ubytek, ale nie odwraca strukturalnego sygnału dla popytu na nową kubaturę.

Podsumowanie

• Raport jednoznacznie wskazuje, że polski sektor budowlany wchodzi w nową fazę rozwojową. Punkt ciężkości rynku nieuchronnie przesuwa się z pierwotnej ekspansji nowej kubatury w stronę modernizacji, serwisu oraz obsługi już istniejących obiektów.
• Choć zmiana ta przebiega stopniowo, nieodwracalny kontekst demograficzny – narastający ujemny przyrost naturalny oraz spadek liczby ludności – trwale ograniczy strukturalny popyt na nowe mieszkania. Saldo migracji netto może ten ubytek jedynie amortyzować, ale go nie zneutralizuje.
• W tym otoczeniu nowymi liderami stabilności stają się sektor instalacyjny (napędzany unijną transformacją energetyczną) oraz budownictwo infrastrukturalne (oparte na długofalowych programach publicznych). Zatem odwrót od dominacji tradycyjnej „mieszkaniówki” nie jest chwilową korektą, lecz trwałą zmianą paradygmatu całej branży.

Metodologia badania

Na potrzeby raportu przeanalizowano oficjalne sprawozdania finansowe składane do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) w latach 2018–2025.

Badanie objęło firmy, dla których główną działalnością były kody PKD:

• 41.00.A / 41.00.B – Wznoszenie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
• 43.21.Z / 43.22.Z – Wykonywanie instalacji elektrycznych, wod-kan, cieplnych i HVAC
• 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami
• 42.11.Z – Budowa dróg i autostrad

W przypadku segmentów łączących kilka kodów PKD wyniki zostały zważone liczbą aktywnych sprawozdawczo podmiotów w danym roku. Szczegóły dotyczące liczby firm oraz dokładnych wyników finansowych dla poszczególnych kodów PKD znajdują się w powyższych odnośnikach.

Wykres demograficzny opiera się na zharmonizowanych szacunkach i prognozach FAO (Total Population – Both sexes), ustrukturyzowanych i zwizualizowanych w Monitly. Prognozy urodzeń, zgonów i salda migracji netto pochodzą z Eurostatu (proj_stp25, scenariusz bazowy). Linia przerywana oznacza okres prognozy od 2027 roku.